A falta de indenização de áreas desapropriadas para a criação do complexo Turístico Morro do Careca, em Balneário Camboriú, envolve cerca de 60 lotes do antigo loteamento Sociedade Camboriú de Hotéis, no bairro Praia dos Amores. Os valores das terras já passariam dos R$ 50 milhões, mas os pagamentos esbarram em disputas judiciais e na falta de regulamentação da área.

O loteamento, aos pés do morro, foi autorizado pelo município em 1977, em área que deveria ser não edificável. A prefeitura acabou virando alvo de ações judiciais por parte de pessoas que compraram os lotes, de boa-fé, e não podem construir no local devido às restrições da legislação atual.

Os imóveis estão “congelados” desde 2012, quando a lei 3471 criou e regulamentou o complexo do Morro do Careca, tornando a área de interesse público. Considerada área de Preservação Permanente, o parque abrange 15,8 hectares, dos quais 9,1 estão em terrenos públicos – grande parte do meio até o topo do morro. Outros 6,7 hectares são de áreas particulares, a maioria na base do morro, no alvo do impasse legal.

De acordo com o advogado Valdir de Andrade, membro do conselho da Cidade de Balneário Camboriú (Concidade), mais de 50 pessoas esperam pelas indenizações dos lotes. Ele lembra que, em 2011, cada lote estava avaliado em R$ 180 mil, valor que hoje chegaria a R$ 1 milhão. Somando os terrenos, as indenizações atualizadas já seriam de R$ 50 milhões, podendo alcançar valores ainda mais altos.

Uma proposta da prefeitura prevê que as desapropriações sejam pagas por meio de títulos da Transferência de Direito de Construir (TDCs), que leva em conta a metragem quadrada pra construção em determinado terreno. Com a concessão do direito, cujo valor depende da característica e localização de cada lote, o proprietário recebe um certificado de Potencial Construtivo que pode ser usado em outra área ou negociado no mercado imobiliário.

O uso do TDC, no entanto, ainda carece de regulamentação. Em 2019, um projeto de lei do município, que alterava o plano Diretor, regras de parcelamento do solo e direitos construtivos, previa o uso da medida para o loteamento do Morro do Careca. A proposta foi discutida na câmara de Vereadores, mas acabou arquivada após questionamentos. O município trabalha em adequações na regulamentação pra reapresentar o projeto, o que ainda não tem prazo pra ocorrer.

Ações judiciais

O impasse voltou à tona nesta semana após notificação extrajudicial, cobrando o município do pagamento por cinco lotes desapropriados do casal Dilson Nunes da Silva e Anita Furtado da Silva. Os terrenos ficam na rua Mario Palmério, na face do morro que dá para a praia Brava. Os donos pedem R$ 5 milhões, com base no valor do metro quadrado pra área.

Uma ação indenizatória rola na justiça desde 2015, pedindo o depósito prévio dos valores. A justiça de Balneário negou o pedido, em decisão mantida pelo tribunal de Justiça em 2016, após recurso dos autores. Judicialmente, ainda se discute se a indenização é devida e se cabe a aplicação da TDC.

Em outros processos, o município já foi condenado. Em 2016, o dono de dois lotes no Morro do Careca conseguiu o direito de receber a TDC referente aos terrenos. A ação foi ajuizada, em 2012, após diversas tentativas do autor em receber a indenização da prefeitura. Houve recurso, mas o TJ confirmou a decisão.

“Por esse motivo que estamos realizando os estudos (reanálise), para encaminhar, o quanto antes, a regulamentação para a câmara de Vereadores”, disse o subprocurador do município, Felipe Wolfram.

Indenizações precisam aguardar nova regulamentação

O conselheiro Valdir de Andrade, que acompanha a polêmica pelo Concidade, onde os pedidos de TDCs são analisados, defende que não é preciso a câmara de vereadores aprovar uma nova lei autorizando a prefeitura a pagar as indenizações. Na decisão de 2016, favorável ao dono, a justiça considerou a legislação de 2008, que prevê a transferência do potencial construtivo para áreas do morro do Careca.

Para o subprocurador de Balneário, é preciso melhorar a regulamentação do instrumento urbanístico, prevista na elaboração do novo projeto de lei. Independentemente de ter ou não a regularização das TDCs, ele observa que nada impede que as pessoas entrem com ações judiciais. “A própria TDC também poderá ser contestada”, frisa.

Felipe Wolfram confirmou a existência de ações indenizatórias, mas explica que seria preciso fazer um levantamento específico pra chegar ao total dos casos ligados ao Morro do Careca. “São ações de proprietários que se sentiram prejudicados [com a criação do parque] e entraram com pedidos na justiça”, comenta.

Ele ainda ressaltou não ser possível informar qual o valor devido pelos imóveis, por demandar uma avaliação imobiliária, característica e localização de cada lote. Conforme a planta do município, há terrenos menores ou maiores que os outros no loteamento e há pessoas ou empresas que detêm a propriedade de mais de um lote.

Em regra, os terrenos maiores valem mais e são mais caros quanto mais pertos do mar. O subprocurador lembra, porém, que terrenos com restrições construtivas são menos valorizados. Segundo a prefeitura, não houve perícia sobre o valor atual dos imóveis e o pagamento das desapropriações com TDCs só será feito a partir da nova lei.

Morro do Careca será explorado comercialmente

A questão dos lotes não compromete a concessão do Morro do Careca pela prefeitura. Na ação de Dilson e Anita, a defesa alegava que o município cederia terrenos dos particulares pra exploração. O subprocurador do município explica que os lotes em questão não fazem parte da área de concessão, que envolve apenas a porção pública do morro.

O projeto pra exploração turística do Morro do Careca foi elaborado pela BC Investimentos e ainda precisa passar por análise e aprovação na câmara de Vereadores. A empresa, que ganhar a concessão, poderá ofertar voos livres comerciais. Há propostas pra abertura de restaurante, quiosques e trilhas ecológicas. A licitação manterá o parque e a pista de voo livre sem cobrança no acesso.

O portal de entrada do parque fica em área privada. Com isso, há chance de o acesso mudar de lugar após a concessão se houver algum entrave. Uma opção seria pelo final da rua Sérgio Milliet, que, pelo projeto original do loteamento, já avançaria no morro, se ligando à rua Gregório de Matos, via da subida até o topo.